Gayrimenkul Sektöründe Altın Vuruş Dönemi...

Gayrimenkul Sektöründe Altın Vuruş Dönemi Başladı

Gayrimenkul Sektöründe Altın Vuruş Dönemi Başladı

Gayrimenkul Sektöründe Altın Vuruş Dönemi Başladı
06 Aralık 2018 - 16:42

Yaklaşık 1 yıl önce yine bu köşeden "İnşaat Piyasasında Yap-Sat Dönemi Bitti Yap-Sabret Dönemi Başladı" başlıklı bir yazı yayınlamıştım. Şimdi ise rüzgarın ters yönden esmeye başladığının emareleri ufukta görelmeye başladı. İnşaat sektörünün etkilediği en etkili sektör olan Gayrimenkul Sektörü ile alakalı umut içeren bir yazıya hazır mısınız? İroni ya da şaka değil. Gayrimenkul sektörü 2019 yılına muhteşem bir öngörü ile hazırlanıyor. Önce ulusal ve sonra yerelde Denizli özelinde çıkarımlara başlayalım.

İddia 1: Dövizdeki artışın inşaat maliyetlerine direkt olarak yansıması müteahhitlerin zorlanmasına ve konut fiyatlarının doğrudan artmasına neden oluyor. Doğru. Ama eksik. Gün itibariyle ortalama bir dairenin metrekare maliyeti arsa hariç olmak üzere çoktan 1.000 TL üzerine çıktı bile. Orta sınıf bir inşaatta maliyet 1.500 TL'ye kadar yükseliyor. Bu durumun pek çok inşaatçıyı sektörden uzaklaştırdığı ve kar marjlarını düşürdüğü söyleniyor. Bunun da inşaat sektörü ve paralelinde gayrimenkul sektörünü tehdit ettiği dillendiriliyor. Sektörün ahlaki kar marjları üzerine inşa edilmesi neden tehdit olsun ki? Hem nitelik hem de nicelik olarak kalite düzeyini artırmak durumunda olan sektörün dürüstlük, güvenilirlik, yetkinlik, hizmet ve ideallerini ileriye taşıyan ve emsal sektör aktörleri tarafından topluma ve dünyaya yüksek düzeyde katkı sağlayan gayrimenkul uzmanlarını onurlandırmak tüm paydaşları kazan-kazan dinamiğinin içine itecektir.

REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi'ne göre Ekim ayında Türkiye genelinde 81 ilin tamamını kapsayan Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi'ne göre Türkiye genelinde konut satış fiyatları son 1 ayda %0.30 artarken, son 3 ayda %0.40, son 6 ayda %2.22, son 1 yılda %7.27, son 3 yılda 31.99, son 5 yılda da %80.76 oranında arttı. Konut kira değerleri ise son 1 ayda %0.01 düşerken, son 3 ayda %1.21, son 6 ayda %4.47, son 1 yılda %6.50, son 3 yılda %24.55 ve son 5 yılda %64.10 oranında arttı. Sektörün en dip düzeyde olduğunun söylendiği dönemde hem de...

İddia: İnşaat firmaları şu anda mevcut maliyet artışını belirli bir dönem konut fiyatlarına yansıtmayacaklarını belirtiyorlar ancak önümüzdeki dönemde yeni başlayacak olan projelerde bu mümkün gibi görünmüyor. Döviz ve faizlerin yüksek seyretmesi yerli yatırımcıların gayrimenkul alım-satım işlemlerini negatif yönde ve talebi olumsuz etkiliyor. Doğru. İşte fırsat da burada zaten. Gayrimenkul sektörü uzun vadede hiçbir zaman cazibesini yitirmez. Konut talebi her zaman güçlüdür. Sadece dönemsel olarak KONUT ALIMI ERTELENİYOR ve TALEP BİRİKİYOR. Bu muhteşem bir olgu. Bu erteleme döneminin bitiminden itibaren ise hızlı bir ivme ile satışlar tekrar artacak. Buna kimsenin zerre kadar şüphesi olmasın. Hatta daha da ileri giderek bir iddia daha ortaya koyalım. Dövizdeki dalgalanma sonucunda yabancıların mülk edinme değerlerinin düşmesi ve Türkiye'den konut alımı için yapılan teşvikler yabancı yatırımcılar için büyük fırsatlar oluşturuyor. Global gayrimenkul firmaları ile iletişim haline geçilmesi yerelde ve ulusalda ciddi yabancı yatırımcıları sektöre dahil edecektir. Bu hususta fikir ve bilgi edinmek isteyen müteahhit ve emlakçı arkadaşlarıma destek olmaya hazırım. Lütfen bardağın dolu tarafını görmeye çalışın. Yerli yatırımcının keyfe gelip konut almasını beklemek için bu mesleğe başlamadık. Gayrimenkul sektörü tarihte hiç olmadığı kadar cazip bir kazanç fırsatı sunuyorken at gözlüğü ile mevcut portföylerinizin içinde debelenmeye ne kadar devam edeceksiniz? Alın size kanıt: Yine Reidin'e göre markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %19'luk kısmının yabancı yatırımcılara yapıldığı görüldü ve böylece yabancı yatırımcı oranı geçtiğimiz ay, endeks tarihindeki en büyük sıçramalarından birini yaptıktan sonra yükselişine devam etti. Yabancı yatırımcıların tercih noktasında ağırlık olarak (%44) 2+1 özellikteki konutların öne çıktığı da gözlemlendi. Onu %33 ile 1+1 konutlar ve %12 ile 3+1 konutlar izledi. Son 6 aylık ortalamanın %12 olduğu yabancı yatırımcılara satışlar Haziran ayında %10, Temmuz'da %9, Ağustos'ta %11, Eylül'de ise %18 oranında gerçekleşti.

İddia 2: Banka faizlerinin yükselmesi konut alıcılarını yatırım yapmaktan geri çekiyor. BÜYÜK HATA. Bu algıya sektör inanırsa konut alıcıları da bu yönde motive olur. KONUT ALMAK İÇİN EN İYİ FIRSAT FAİZLERİN EN YÜKSEK OLDUĞU dönemdir. İlk maddede verdiğimiz örnekler Denizli özelinde incelendiğinde özellikle 3+1 konut arzındaki doygunluk ve arz fazlası gözönüne getirildiğinde fiyatlarda düşüşlerin gündemde olduğu gerçeği ile yüzyüze bırakıyor. Örnek verelim. Bugün itibariyle 100.000 TL için 120 ay ortalama faizin %2.40 (1.89 - 2.75 arasında değişiyor) olduğunu farz edelim. 2.500 civarında aylık ödeme ve 300.000 civarında faizle bakiye oluşur. Faiz düzeyinin %1'ler civarında gezdiği geçtiğimiz yıllarda bu ödeme aylık 1.500 TL üzerinden yaklaşık 175.000 toplam ödeme ile sonuçlanıyordu. Hal böyleyken bugün 100.000 TL kredi çekerek ev alan vatandaş 125.000 TL faiz yüküne ilaveten katlanıyor gibi görünüyor. Piyasadaki herkesin bildiği bir gerçek var. O sıralarda 450.000-500.000 bandında satılan ve bugün 275.000-325.000 seviyesine inmiş yığınla konut stoğu var ve karlarından ödün vermek durumunda kalan pek çok müteahhit nakde dönmek için reel bir alıcı ile masaya oturduğunda çok cazip fiyatları masaya yatırmaktalar. Bakın sevgili arkadaşlar faizler düşerse konut satışları artar algısı fiyatların yükselmesine neden olacağı için ve evi aldıktan sonra artık o parayı ödemek zorunda olduğunuz için faizlerin düşmesini beklemeyin. Çünkü siyasi konjonktür ve piyasa şartları birkaç yıl içinde faizleri geri çekerse bankalarda tekrar yapılandırma yapmak suretiyle yeni düşük faiz üzerinden kredi maliyetinizi düşürmek için en azından bir şansınız var. Müteahhitlerin ödemesi gereken çek, senet ve kredileri için onlara can simidi olmak zorundayız. Bu piyasada herkes bilir ki 1 sıfırdan büyüktür ve pilin tamamen tükenmesindense cansuyu satışlarla yeniden şarj edilmesi günü kurtaracaktır. Yani sözün özü. KONUT ALIMI İÇİN EN MUHTEŞEM ZAMAN FAİZLERİN EN YÜKSEK OLDUĞU ZAMANDIR.

Bu ulusal verilerin ışığında gelelim Denizli özelinde inşaat ve gayrimenkul sektörünün ahvaline. Tehlikeli sular olduğu için isim ve şirket belirtmeden devam etmek niyetindeyim. Zira buraya kadar bile takdir edenler olduğu kadar öfkelenenlerin de olduğunun farkındayım. Krizlerde açık ve net olmak, sorunları ertelememek ve konuşarak çözmeye çalışmak gerekir. Dante'nin bir sözü var; "Cehennemin en kavuran yerleri, büyük ahlak krizi zamanlarında tarafsızlığını koruyanlara ayrılmıştır." Kendimi heba etmeye hazırım :) Dost acı söyler ama doğruyu söyler. İnşaat sektöründe eski karları elde etmek artık zor görünüyor. Belediyeler de bu durumdan nasiplenmekten ivedilikle vazgeçmediği sürece pek çok müteahhidin batışına şahit olacağımız aşikar. Lafın nereye gittiğini herkes çok iyi bildiği için ayrıntıya girmeye lüzum görmüyorum. Ayrı bir yazıda Denizli için ayrıntılara elbet gireceğim. Ama şimdiden birkaç maddede herkesin bildiği ve konuştuğu şeyleri toplamak gayretiyle haddimi aşarak fikir vermeye çalışacağım.

1- Denizli için 2 müşteri kitlesi pusuya yatmış yatırım yapmayı bekliyor. İlki 200.000 TL'ye kadar 100m2 altında 2+1 satın alma gücü olan özellikle yeni evli çocuksuz ya da tek çocuklu ciddi bir kitle. Ya da çoluk çocuğu evermiş, eleğini asmış 60 yaş üstü daha küçük eve ihtiyaç duyan kitle. İkinci olarak ise yaş aralığı 25-45 arasında olan orta-üst gelir seviyesindeki 1.000.000 ve üzeri özellikle müstakil konut talebi olan lüks konut alıcıları. 200.000-1.000.000 arası konut stoğunun yeterli düzeyde olması kentte kısa vadede bu alanda ciddi bir durgunluk olacağına işaret ediyor.

2- Çivril-Tavas-Acıpayam-Sarayköy ve Buldan başta olmak üzere, arsa değerleri kent merkezine göre daha düşük ilçelerdeki taleplerin yükselmesi. İnsanların doğaya ve köye dönüş özleminin yansıması olarak, tatil yörelerinde ve kent merkezlerinde değil de daha kırsal yörelerde, kentleşmenin ve trafiğin daha az olduğu yerlere doğru kayması ile cazip inşaat alanlarının ortaya çıkması. Tüm gayrimenkulcü arkadaşlar bana kızacaklar ama Denizli merkezindeki arsa sahiplerinin yüksek taleplerinin suçlusu yine bizleriz. Hatta amiri memuru iplikçiyi hırdavatçıyı müteahhitliğe özendiren de yine bizleriz. Şimdi sorumluluğumuz onları karlı işlere yönlendirecek aksiyonlar almak olmalıdır.

3- Pamukkale - Karahayıt'ta inşa edilmekte olan PAÜ Fizik Tedavi ve Rehabilitasyon merkezi öncülüğünde bölgenin turizm ve inşaat potansiyelini, doğaya ve Pamukkale'ye zarar vermeden organize edecek itici güçleri aktörleri bir araya getirmek suretiyle yeni projeler üretmek. (Bir sonraki yazı dizimin konusu bununla alakalı olacaktır.)

4- Sektörün ivedilikle yerel basını keşfetmesi ve reklam-tanıtıma bütçe ayırması gerekmektedir. Her reklam marka kimliğine yapılacak uzun vadeli yatırımdır. Yeni müşteriler kazanmanın en kolay yolu, mevcut müşterilerinizi de dahil edeceğiniz "memnun müşteri" içerikli reklamlar yapmaktır. Memnun müşteriniz yoksa zaten size yeni bir sektör bulmak için de mentor aramaya başlayabilirsiniz.

  

5- Denizli konut piyasasında Doğu'da Cankurtaran Batı'da Kumkısık Güney'de dağ silsilesi ile çevrelenmiş durumdadır. Göveçlik -Kumkısık hattı ile Cankurtaran arası vadi coğrafi şartlar gereği sınırı oluşturmuş durumdadır. Ankara asfaltı konut açısından İzmir asfaltı da ticari açıdan ciddi fırsat oluşturmaktadır. Organize bölgesine kadar ticari anlamda da yapılacak atılımlar mecburiyet doğurmaktadır. Tüm bunların ayrıntılarına diğer yazılarımda değineceğim. Denizli'yi parsel parsel analiz ettiğim gayrimenkul haritasını da rehber olarak sizlere hazırlamak üzereyim. İnşaat ve Emlak sektörünün kent özelinde seyrini sistemli bir bütün halinde şeffaf olarak sunacak ilk çalışmanın müjdesini şimdiden vermiş olayım.

Ama elbette bu süreç sadece sektördeki aktörlerin değil devletin de müdahil olmasını gerektiren, üniversitenin de akademik destekle taçlandırması gereken bir süreç. Bunun ile ilgili tüm atılımları da yine biz gayrimenkulcüler atacağız. Bunun için fikri olan herkesin bana bildirmesini rica ediyorum.

Sözün özü, sektörde altın vuruşlara hazırlanın. 2019 bizim altın yılımız olacak. 2020'de ise hepiniz birer mücevher adayısınız.

Şimdilik yazıyı Çinli Filozof Sun Tzu'nun bir sözü ile bitirelim. "Adalet ve refah tüm halka ulaştığında, devlet çalışmaları ulusal krizlere çözüm olabildiğinde, göreve o pozisyona layık olanlar atandığında, planlama zayıf ve güçlü noktaları görebildiğinde, başarı kesindir."

Volkan Çobanoğlu

Tel: 501 911 01 02

 

 

YORUMLAR

  • 0 Yorum
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR x
EVLADINI KAYBETMİŞ BABA GİBİYİM
EVLADINI KAYBETMİŞ BABA GİBİYİM
MAÇ SONU NOTLAR - TEKNİK DİREKTÖR GÖRÜŞLERİ
MAÇ SONU NOTLAR - TEKNİK DİREKTÖR GÖRÜŞLERİ