Denizli'nin son dönemdeki kentleşme olgusunda inşaat sektörünün kayda değer pay sahibi olduğu yadsınamaz. Global kriz ve küresel ekonominin büyüme tahminlerinin önümüzdeki dönemde aşağı yönlü revize edilmesi sektörün hem ülke hem de kentimiz ekonomisine katkısını daha da önemli hale getirmiş bulunuyor. İnşaat sektörünün yarattığı istihdam ve oluşturduğu çarpan etkisi ile ekonomiye katkısının irdelenmesi daha da önem arzediyor.
Kentimizde inşaat sektörü yüzde 80 civarında konut inşaatları ile ilerlerken irili ufaklı pek çok inşaat firması özellikle son 10 yılda ortaya çıkmış bulunmaktadır. 2000'li yılların başında gelişmeye başlayan sektör 300'den fazla alt sektörü besleyen bir ticaret hacmi oluşturmaktadır. TÜİK verilerine göre her yıl bir önceki yıldan daha fazla satış rakamlarının gerçekleştiği kentte fiyatlar da aynı doğrultuda sürekli artmaktadır.
Gayrimenkul sektörü ile ilgili kapsamlı ve detaylı gayrimenkul bilgi, analiz ve araştırmalar sunan gayrimenkul bilgi servisi REIDIN verilerine göre Denizli’de Şubat 2012 ila Şubat 2017 yılları arasında satılık konut fiyatları yüzde 75 arttı. Aynı dönemde Denizli’de kira fiyatları ise yüzde 32 arttı. Yine aynı dönemde birçok markalı konut projesi de hayata geçirildi. 2012 ila 2017 yılları arasında Denizli’de 5 markalı konut projesi inşa edildi, daire stoğu ise 2 bin 674 oldu. Bu markalı konut projelerinde en düşük metrekare fiyatı 2.036 TRL/m2 olurken; en yüksek metrekare fiyatı ise 3 bin 922 TRL/m2 oldu. Zingat.com verilerine göre ise bölgede 100 metrekarelik bir dairenin ortalama satış fiyatı 157 bin 015 TL, ortalama kira fiyatı 615 TL, geri dönüş süresi ise 21 yıl oldu.
Denizli'yi konut, AVM, otel gibi inşaat sektörünün tüm katmanları ile keşfeden ilk firma SÜMERPARK projesinin yaratıcısı Global Holding'in şirketlerinden Pera Gayrimenkul olmuştu. Hemen akabinde TERASPARK, FORUM ÇAMLIK, EMPORİUM ve AQUAMALL gibi yerel ve ulusal AVM'ler boy göstermeye başladı. Son yıllarda EVORA ile Denizli'de ses getiren TEKNİK YAPI ile 4 etapta 1.800 konuttan oluşan AQUA CİTY DENİZLİ projesi ile SİNPAŞ kentte sektörü farklı bir kulvar açtı. Hali hazırda devam eden 10'un üzerinde büyük markalı konut projesi hızla yükselmeye devam ediyorken önümüzdeki süreçte de benzer projelerin talep görmesi beklentileri artırmakta.
Konut sektörünün oluşturduğu dışsal etki her geçen gün artarken, sektörün sürdürebilirliği 2018 yılının başında sorgulanmaya başladı. Denizli'de 2017 yılında TÜİK verilerine göre 18.000 üzerinde konut satışı gerçekleşmiş olmakla beraber stokların şiştiği, alt/orta kaliteli evlerin satılamadığı ve bankalara borcu olan pek çok yerel müteahhitin iflasın eşiğinde olduğu sektörün aktörleri tarafından kulislerde dillendirilmeye başladı bile.
İnşaat ve arsa maliyetlerindeki artışa karşılık konutlarda fiyatların düşüş eğilimine girmesi ve ardı ardına indirim kampanyaları yapılması sektörün içine girdiği darboğazın bir göstergesi. Konut şirketlerinin giderek artan borçlarının ötelenmesi yönünde istekler olduğu da konuşulanlar arasında.
Sektörde iflas dalgasının yaşanmasından korkuluyor. Geçen yıl ülke genelinde sektörün içine girdiği darboğazdan çıkarmak için KDV indirimi dahil onlarca önlem alındı, damga vergisi sıfırlandı, tapu harcı yarıya indirildi ve sektör böylece yoluna devam etti. Konut fiyatlarındaki artış hızı her geçen gün yavaşlıyor. Üç yıl önce hem ülke hem de şehir bazında prim liginin zirvesinde yer bulan Türk konut piyasası, geçen dönemde değer artışında son sıralara indi. Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi verileri de yıllık yüzde 11.33'lük artışla konutta getirinin enflasyonun gerisinde kaldığını ortaya koyuyor.
Arsa kıtlığını şehrin her bölgesinde yaşayan müteahhitler arsa sahiplerinin talepleri karşısında artan inşaat maliyetlerini zaten yüksek olan daire fiyatlarına yansıtmamak için büyük çaba harcıyor. Sadece inşaat demirinin fiyatı 2017 yılında yüzde 50'ye yakın artarken, hazır betona sene başında gelen yüzde 45'lere varan zam oranı müteahhitleri kara kara düşündürüyor. Sektör karı her geçen gün düşerken mağduriyetler çoğalıyor. Konut sektörünün içine girdiği darboğaz satıcılar kadar alıcıları, taşeron firmalar ve malzeme tedarikçilerini de olumsuz etkiliyor. Perde arkasında konuşulanlar ve sektörün finansal anlamdaki darboğazı hakkındaki envanterini bu köşeden sizlere belli periyotlarda sunmaya devam edeceğim. Şehrin genelindeki tüm aktörlerin işine yarayacağını ümit ettiğim ve erken risk mekanizmalarının çalışması ve gerekli kontrol noktalarının sağlanması hususunda destek vermek maksadındayım. Kısa vadede DENİZLİ konut sektörünün bir zamanlar tekstil sektöründe yaşanan daralma gibi bir sürece gireceği ve YAP-SAT döneminden YAP-SABRET dönemine geçeceği aşikar. Önemli olan bu geçiş hangi firmaları ayakta tutarken kimleri tepetaklak yok edecek? Daha da önemlisi yıllarca birikimini konut almak için riske eden vatandaşların geç teslim, tapu alamama, inşaat kalitesi gibi sorunları hangi süreçlerle aşmalarına rehberlik etmek niyetindeyim.
Yazılarımı takip etmeniz ümidiyle.
